¿Qué debemos saber acerca de las tasaciones hipotecarias?

Tasaciones hipotecarias: A la hora de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda necesitamos una tasación. Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que ese mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Al cálculo que determina el valor de un bien se conoce como tasación hipotecaria. Cuando nos referimos a los bienes, en este caso pueden ser desde una obra de arte, instalaciones, terrenos o bienes inmuebles.

Para solicitar un préstamo hipotecario en cualquier entidad crediticia el principal aval para su concesión es justamente un informe técnico hecho por un experto, donde se expresa las características del bien inmueble y claro, el valor del mismo.

Es importante resaltar que el importe del inmueble reflejado en el informe de tasación final es autónomo del valor efectivo del acuerdo de compra – venta que pudiera efectuarse.

Las entidades crediticias emplean este importe como una escala y entregarán solo un porcentaje de financiación, el valor menor entre el 80% de la tasación y la compra – venta. A pesar de que existen excepciones, ya que a través de las negociaciones de Gestcredit con las entidades bancarias podemos llegar hasta  una hipoteca del 100%, condicionada al 80% de la tasación y en algunos casos hasta el 90% ( según la calidad crediticia del perfil del cliente ).

También podemos conseguir una hipoteca 100% más gastos de escrituración, solo en los casos que se aporte una garantía hipotecaria adicional, ya sea una vivienda o un local.

¿Quién realiza la tasación y en qué se basa?

Una tasación hipotecaria se realiza por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.

Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas Sociedades  de Tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.

 Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:

• La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
• La tasación por costos.
• La tasación basada en la capitalización de rentas.

¿A quién va dirigida la tasación hipotecaria?

Empresas: que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario)

Entidades Financieras: que tengan que revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.

Particulares: que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garage, etc.

A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.

¿Cómo se determina la valoración en las tasaciones hipotecarias?

Un elemento que determina el importe de un bien inmueble en una tasación hipotecaria es su valor real en el mercado.

Tenemos, por ejemplo, las viviendas de protección oficial que reciben un tratamiento especial. Se debe respetar, en este caso, el precio de venta determinado en la legislación de la propiedad con protección oficial.

Pero además, existen otros factores que pueden influir al momento de realizar una tasación hipotecaria, sigue leyendo para que los conozcas.

• Servicios públicos cercanos: Si el bien inmueble en su cercanía cuenta con los servicio básicos necesarios como por ejemplo, transporte público, colegios, supermercados, centros médicos y otros.
• Características generales de la propiedad: Otro factor importante que puede influir en la tasación hipotecaria de un inmueble son las características físicas de la misma.

Por ejemplo, la distribución de las habitaciones, si cuenta o no con garaje o patio trasero, se toma en cuenta los materiales de construcción, en que año se construyó, su ubicación geográfica, etc.

¿Cuál es la estructura de una tasación hipotecaria?

El informe de tasación hipotecaria es un documento regulado que tiene una estructura determinada.

A continuación las partes que forman un informe de tasación orientado a un crédito hipotecario:

1. Certificado de tasación: Es la parte del informe donde se indica quien solicita la tasación y cuál es la finalidad de la misma. Por ser una tasación hipotecaria debe constar en esa sección que se trata de una garantía para mercado hipotecario. Además debe tener los datos del tasador certificado por la legislación actual. También se incluye el valor del inmueble en moneda local.

2. Fecha de la visita del tasador a la propiedad: En esta parte se refleja tanto la fecha de emisión y la fecha tope de validez del informe.
3. Características y ubicación del inmueble: Es la parte del informe donde se indica el tipo de inmueble, cuál es su estado en general y las características del entorno.
4. Registros y documentos: Un inciso del informe con las comprobaciones documentales realizadas en el registro del inmueble.
5. Análisis del mercado: Es la parte donde el tasador establece el método empleado en la tasación. Generalmente está acompañada de una serie de anexos como planos de la casa y sus alrededores, fotografías del interior del inmueble y también fotografías de la ubicación.

¿Cuál es la diferencia entre  una valoración y una tasación?

La valoración establece el valor orientativo de un inmueble y carece de valor legal al no ajustarse a un procedimiento normado, son realizadas por un consultor o asesor inmobiliario. En las valoraciones no es necesario visitar el inmueble ni realizar un estudio de sus características. Será suficiente con conocer los datos catastrales.

Las tasaciones, como hemos dicho, las realiza un experto habilitado para esa función por Ley, además la tasación es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita.

En Gestcredit nuestros clientes están tranquilos ya que nos encargamos de informales sobre todo el proceso y coordinamos la tramitación de la tasación con garantías, este servicio lo tramitamos de manera gratuita para nuestros clientes.

También disponemos del servicio de tramitación de tasaciones de manera independiente a la tramitación hipotecaria, puedes preguntarnos sin compromiso.

 Articulo realizado por José María Martínez Gómez, Asesor de Crédito Inmobiliario de Gestcredit.

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