Conoce los 4 gastos de subrogación de hipoteca

Antes de adentrarnos sobre los gastos de subrogación de hipoteca, es necesario aclarar…

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Esta consiste en la modificación del contrato del préstamo hipotecario, ya sea a través del cambio de titular del préstamo hipotecario, es decir, subrogar la hipoteca a otra persona, o por un cambio de banco. Te ha podido interesar enterarte sobre las ventajas de la subrogación de hipoteca.

Esta modificación o cambio de contrato conlleva ciertas gestiones con costes. Por ejemplo, lo primero que se debe hacer es una nueva escritura ante un notario, donde se expresen las modificaciones a realizar, las cuales también deben figurar en el Registro de la Propiedad. 

Con base a esas gestiones, los gastos de subrogación de hipoteca que se deben tener son:

1. Notaría: es importante tener en cuenta los honorarios notariales, los cuales se encuentran fijados por la ley y pueden variar de acuerdo al capital pendiente a amortizar. Está entre un 0,2% y un 0,5% del importe. 
2. Gestoría: quién lleve a cabo toda la gestión de la subrogación de hipoteca, podrá cobrar entre 200€ – 500€. 
3. Registro de la propiedad: este coste de subrogación de hipoteca está igual de regulado que los honorario de la notaría, por lo que no suele superar los 100€.
4. Tasación: Este gasto está entre los 200€ – 400€, depende de las tarifas que maneje la compañía tasadora. 

En el caso de realizar la subrogación de hipoteca debido a un cambio de banco, este no incluye el pago de impuestos, lo que puede resultar beneficioso para el banco, ya que es quien paga el IAJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. 

Por otro lado, al momento de formalizar la subrogación de hipoteca se encuentran, además, algunas comisiones que los bancos podrían aplicar y que se debe tener en cuenta dentro de los gastos. Entre ellas están:

1. Comisión de subrogación: el banco la cobrará solo si está en el contrato y su importe dependerá del momento en el que se ha firmado la hipoteca. Por ejemplo: 

• Desde el 16 de junio del 2019, si la hipoteca es de interés fijo, esto corresponde a una comisión de hasta el 2% durante los 10 primeros años del contrato y hasta un 1,5% en los siguientes; Si el interés es variable, la comisión podría ser de hasta 0,25% en los primeros 3 años o hasta el 0,15% en los primeros 5 años y luego de este periodo de tiempo no se cobraría ninguna compensación. 
• Después de diciembre 2007, la comisión no puede ser más del 0,5% del capital pendiente. 
• Entre el 27 de abril 2003 y diciembre 2007, la comisión máxima es del 0,5%.
• Antes del 27 de abril 2003, la penalización de 1% máximo.  

1. Comisión de apertura: corresponde a la comisión que el banco, al que trasladamos el préstamo hipotecario, cobra por la gestión de apertura del préstamo subrogado. Es muy poco frecuente. 
2. Comisión por riesgo de tipo de interés: cuando la hipoteca es fija o mixta puede que el banco, en el que se encuentra, cobre esta comisión por si la subrogación de la hipoteca le genera alguna pérdida financiera. En la ley hipotecaria actual, no aparece. Sin embargo, puede que sea necesario asumir esta comisión si la hipoteca se firmó antes del 16 de junio del 2019.

Hay que tener en cuenta que estas comisiones solo podrán ser cobradas si están las escrituras correspondientes, de lo contrario ninguno de los dos bancos podrán aplicarla. 

Se puede ver que los gastos de subrogación de hipoteca no son pocos, por lo que se aconseja, que antes de tomar una decisión, hacer cálculos y analizar si el cambio de verdad compensa o no. 

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